Cumpărarea unei locuințe, a unei case sau a unui teren este una dintre cele mai importante decizii financiare pe care le vei lua în viață. Fie că este vorba despre prima locuință, o investiție sau o relocare, procesul trebuie tratat cu maximă atenție. O singură greșeală făcută înainte de semnarea contractului poate însemna pierderi financiare uriașe, nervi, termene amânate sau chiar imposibilitatea de a mai folosi proprietatea.
Acest ghid complet îți prezintă toate verificările obligatorii înainte de a cumpăra o locuință, o casă sau un teren, astfel încât să nu ai surprize neplăcute. Informațiile sunt actualizate pentru anul 2025 și sunt bazate pe recomandări ale notarilor, arhitecților, experților tehnici și ale evaluatorilor imobiliari.
1. Verificări esențiale înainte de cumpărarea unei locuințe (apartament)
Dacă vrei să cumperi un apartament, indiferent că este vechi sau nou, trebuie să fii atent la un set de criterii care influențează prețul, siguranța, confortul și durabilitatea investiției.
1.1. Actele locuinței
Primul pas este să verifici dacă apartamentul este în regulă din punct de vedere juridic. Vânzătorul trebuie să îți pună la dispoziție:
- Extras de carte funciară (CF) la zi – emis cu cel mult 48 ore înainte; trebuie să arate că imobilul este liber de sarcini.
- Actul de proprietate – contract de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor, etc.
- Intabularea – obligatorie; dacă nu este făcută, pot apărea probleme majore.
- Autorizația de construire (la blocurile noi) + proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
- Cartea tehnică a imobilului – foarte importantă la blocurile noi.
- Certificatul energetic – obligatoriu prin lege.
Dacă oricare dintre aceste documente lipsește, cere clarificări. Lipsa actelor poate ascunde situații juridice periculoase.
1.2. Verificarea structurii blocului
Una dintre cele mai mari greșeli ale cumpărătorilor este să nu verifice anul construcției și starea structurii. Blocurile construite înainte de 1977 (în special înainte de 1963) pot avea probleme serioase la cutremure.
Cere informații despre:
- Clasa de risc seismic a clădirii;
- Reparațiile efectuate în ultimii ani;
- Starea subsolului, a fundației și a hidroizolației;
- Eventuale fisuri în pereți, în casa scărilor sau în subsol.
Dacă blocul este încadrat în risc seismic I sau II, investiția este foarte riscantă – valoarea poate scădea, iar la credite bancare se pot impune condiții speciale.
1.3. Vecinii și zona
Un apartament perfect poate deveni un coșmar dacă ai vecini problematici sau dacă zona este nesigură. Verifică:
- nivelul de zgomot;
- vecinii direcți (deasupra, dedesubt, laterali);
- gradul de civilizație al scării;
- parcările disponibile;
- cartierul – ziua și noaptea;
- planurile de urbanism (pot apărea construcții noi care blochează lumina).
Este recomandat să mergi de două ori în zonă: o dată ziua, o dată seara.
1.4. Consum, utilități, izolație termică
Verifică:
- caloriferele și instalația de încălzire;
- izolația termică a blocului;
- ferestrele (termopan? PVC? aluminiu?);
- facturile medii lunare;
- instalația electrică (dacă este din cupru sau tablă veche);
- instalațiile sanitare (presiunea apei, scurgerile).
O instalație electrică veche poate fi un pericol real de incendiu. O instalație sanitară deteriorată înseamnă costuri de mii de lei ulterior.
2. Verificări obligatorii înainte de a cumpăra o casă
O casă implică mult mai multe riscuri decât un apartament. De aceea, verificările trebuie să fie mult mai profunde: structură, fundație, acoperiș, cadastru teren, utilități, infiltrații, calitatea construcției.
2.1. Structura de rezistență
Este cel mai important aspect. O casă prost construită îți poate pune viața în pericol la primul cutremur serios.
Verifică:
- fundația – adâncime, planeitate, eventuale fisuri;
- stâlpii și grinzile – deschideri prea mari, fier insuficient;
- zidăria – tipul blocurilor, modul de montaj;
- placa peste parter – grosime, vibrații la mers;
- planșeele – eventuale deformări.
Ideal este să angajezi un expert tehnic care poate identifica probleme invizibile pentru un om obișnuit.
2.2. Acoperișul
Acoperișul este o parte foarte scumpă a casei. Verifică:
- tabla / țigla (rugina, fisurile);
- șarpanta (grinzi atacate de carii);
- starea jgheaburilor și burlanelor.
Un acoperiș defect poate produce infiltrații care distrug casa în câteva luni.
2.3. Infiltrații și umezeală
Umezeala este cel mai mare dușman al unei case.
Verifică:
- colțurile camerelor;
- subsolul;
- fundația;
- măsurători cu umidometru.
Dacă simți miros de mucegai, ceva este în neregulă – chiar dacă proprietarul a vopsit recent pereții.
2.4. Legalitatea construcției
O casă trebuie să aibă:
- autorizație de construire,
- proiect tehnic,
- carte tehnică,
- proces-verbal de recepție,
- intabulare.
Orice modificare amplă (mansardări, extinderi, terase închise) trebuie verificată pentru legalitate.
2.5. Utilitățile
Verifică:
- apa;
- canalizarea (dacă există sau dacă e fosa septică);
- gazul;
- curentul (monofazic sau trifazic);
- puterea electrică disponibilă;
- internetul / fibra optică.
O casă fără utilități complete poate implica mii sau zeci de mii de lei pentru conectări.
3. Verificări înainte de a cumpăra un teren (intravilan / extravilan)
Terenul este foarte sensibil și poate ascunde probleme juridice sau tehnice greu de rezolvat după cumpărare.
3.1. Actele terenului
Cere:
- extras CF la zi;
- plan cadastral;
- act de proprietate;
- dezmembrări / alipiri, dacă există.
Verifică dacă terenul:
- este liber de sarcini;
- nu este în litigiu;
- nu are ipotecă;
- nu are servituți ascunse;
- nu este revendicat.
3.2. Regimul urbanistic (extrem de important)
Degeaba terenul e frumos dacă nu poți construi pe el.
Solicită la Primărie:
- Certificat de urbanism pentru informare – afli ce ai voie să construiești;
- Procent de ocupare (POT);
- Coeficient de utilizare (CUT);
- Regim de înălțime admis;
- Retrageri față de vecini;
- Zonă protejată / restricții speciale.
Un teren poate fi teoretic „intravilan”, dar în realitate să nu permită construcția unei case.
3.3. Accesul la drum
Terenurile fără drum de acces sunt aproape imposibil de folosit. Verifică:
- lățimea drumului;
- dacă drumul este public sau privat;
- dacă accesul este intabulat;
- planuri viitoare de blocare sau extindere.
3.4. Rețelele de utilități
Verifică unde se află:
- apa,
- canalizarea,
- gazul,
- curentul electric,
- fibra optică.
Dacă sunt la distanță, costurile pot ajunge la:
- 3.000–20.000 lei pentru apă + canal;
- 4.000–15.000 lei pentru curent;
- 4.000–12.000 lei pentru gaz;
- 2.000–6.000 lei pentru drumuri interne.
3.5. Calitatea solului
Terenul poate avea:
- sol argilos instabil;
- pânză freatică la mică adâncime;
- zone inundabile;
- teren mlăștinos;
- alunecări de teren.
Solicită un studiu geotehnic înainte de cumpărare, nu după.
4. Diferențe importante între teren intravilan și extravilan
Mulți oameni cumpără extravilan pentru că este mai ieftin, dar extravilanul:
- nu permite construcții rezidențiale,
- necesită trecerea în intravilan (proces lung),
- nu are utilități,
- nu are infrastructură garantată.
Dacă vrei să construiești o casă, alege intravilan construibil.
5. Semne de alarmă care trebuie să te oprească imediat
Dacă observi oricare dintre următoarele, oprește achiziția:
- Vânzătorul refuză să prezinte actele originale;
- Nu există CF sau este „Provizoriu” fără motive clare;
- Există litigii sau revendicări;
- Casa are fisuri mari în fundație sau pe grinzi;
- Blocul este risc seismic I sau II;
- Nu există utilități și nu există planuri pentru ele;
- Terenul nu are acces;
- Zonă expusă la inundații sau alunecări.
6. Cumpără doar după verificări riguroase
Cumpărarea unei locuințe, case sau teren nu trebuie făcută în grabă. Fiecare detaliu contează și fiecare document trebuie verificat. O investiție imobiliară sigură înseamnă:
- acte complete și verificate,
- structură solidă,
- utilități reale,
- zonă sigură,
- lipsă litigii,
- teren construibil legal.
Cu o analiză atentă și cu ajutorul experților, vei evita capcanele și vei face o investiție profitabilă și sigură pentru viitor.
Informează-te bine, verifică de două ori și cumpără inteligent!
